در همين رابطه در يادداشتي به بررسي جديدترين طرح دولت يازدهم براي حل معضل مسکن خانوارهاي ايراني پرداخته است و آن را با طرحهايي که در ساير کشورها عملياتي مي‌شود؛مقايسه کرده ايم.

در طول 3 سال گذشته دولت يازدهم در راستاي حل معضل مسکن خانوارهاي ايراني و خروج صنعت مسکن از رکود، طرحهاي مختلفي را مطرح کرده است. البته اين طرحها به سياستهاي پولي و بانکي گره خورده‌اند و شاهد مثال آن نيز مطرح شدن طرحهايي نظير صندوق پس انداز مسکن، ليزينگ مسکن و صندوق زمين و ساختمان است که مسير تمام اين سياستها از بانک و بورس مي‌گذرد.

حالا جديدترين طرح دولتي‌ها اعطاي تسهيلات 160 ميليون توماني خريد مسکن به خانه اولي‌هاست، تسهيلاتي که حجت‌الاسلام روحاني رئيس‌جمهور در جشنواره شهيد رجايي از کاهش 1.5 درصدي سود آن خبر داد. تا پيش از اين برمبناي سود 11 درصدي؛ اقساط ماهانه وام مذکور به روش بازپرداخت 12 ساله کمي بيش از 2 ميليون تومان و کل سود تسهيلات 129 ميليون تومان بود.

حال با سود 9.5 درصدي، اقساط ماهانه وام 160 ميليوني حدود 140 هزار تومان کاهش مي‌يابد؛ يعني خانه اولي‌ها ماهانه يک ميليون و 860 هزار تومان قسط پرداخت مي‌کنند، از سوي ديگر کل سود اين تسهيلات در پايان سال دوازدهم 108 ميليون و 700 هزار تومان خوهد شد که 21 ميليون تومان کم‌تر از شرايط قبلي اين وام است.

البته چندي پيش آخوندي وزيرمسکن، راه و شهرسازي باتوجه به اينکه زمان 12 ساله بازپرداخت تسهيلات مسکن براي عده‌اي مشکل است، طرحي را پيشنهاد کرده بود مبني‌بر اينکه دوره‌ بازپرداخت اين تسهيلات به 15 سال افزايش پيدا کند، با اين کار مبلغ هر قسط کاهش ‌مي‌يافت و فشار کمتري به جيب وام گيرندگان وارد مي‌شد.

ولي اگر با دوره بازپرداخت 15 ساله، ميزان اقساط و سود اين تسهيلات را محاسبه کنيم؛ در بازپرداخت 15 ساله که مورد نظر وزير مسکن بود، ميزان اقساط ماهانه حدود 200 هزار تومان کاهش مي‌يافت؛ يعني زوج‌هاي جوان ماهانه يک ميليون و 800 هزار تومان پرداخت مي‌کردند. اين در حالي بود که سود تسهيلات مذکور حدود 40 ميليون تومان افزايش مي‌يافت. به عبارت ديگر کل سود وام با دوره بازپرداخت 15 ساله، 167 ميليون و 330 هزار تومان مي‌شد.

اما هيئت وزيران در جلسه‌اي که در تاريخ 1395.3.9 برگزار شد، به پيشنهاد سازمان مديريت و برنامه‌ريزي کشور و به استناد اصل صد و سي‌وهشتم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، ماده (76) قانون مديريت خدمات کشوري -مصوب 1386- و بند (الف) ماده (50) قانون برنامه پنج‌ ساله پنجم توسعه جمهوري اسلامي ايران -مصوب 1389- تصويب کرد که حقوق کارمندان دولت حداقل 900 هزار تومان و حداکثر 6 ميليون و 300 هزار تومان باشد. همچنين براساس مصوبه شوراي عالي کار حداقل حقوق کارگران در سال جاري 812 هزار تومان مشخص شده است.

لذا به نظر مي‌رسد کارگران و کارمندان خانه‌اولي که حقوقهاي آن‌ها به يک ميليون و 800 هزار تومان نمي‌رسد؛ بايد علاوه‌بر اينکه کل حقوق خود را صرف پرداخت قسط کنند، مبلغي را نيز از ديگران قرض بگيرند يا شغل دومي را انتخاب کنند تا بتوانند اين وامها را دريافت کنند.

همچنين اگر متوسط مبلغ هر متر خانه در شهر تهران را 4 ميليون تومان در نظر بگيريم. براي خريد يک خانه 70 متري به 280 ميليون تومان پول نياز است که اين وام 160 ميليون توماني 57.15 درصد آن را تأمين مي‌کند.

در زير به شرايط اعطاي تسهيلات مسکن در کشورهايي چون آمريکا، انگليس، سوئد، ترکيه، کره‌جنوبي، مالزي و هندوستان نگاه مي‌کنيم تا جمع‌بندي بهتري از شرايط وام مسکن در ايران در مقايسه با ساير کشورها داشته باشيم؛

*بازپرداخت 30 ساله در آمريکا

در کشور آمريکا نرخ بهره وام مسکن براي بازپرداخت اقساط 5  تا 7 سال، 1.5 درصد، 7 تا 10 سال 1.85 درصد، 10 تا 15 سال 2.87 درصد، 15 تا 20 سال 3.25 درصد، 30 ساله 3.36 درصد است. اين وامهاي 30 ساله از محبوب‌ترين وامها در ايالات متحده هستند.

*تأمين 95 درصد ارزش مسکن در وامهاي انگليسي

الگو 20 ساله دولت انگليس در پرداخت تسهيلات خريد مسکن، موفق‌ترين سياست تأمين مالي بلندمدت در جهان است. در انگليس، 40 درصد حجم سالانه تسهيلات خريد مسکن توسط شرکتهاي پس‌انداز غيروابسته به نظام بانکي پرداخت مي‌شود. منابع اين شرکتها را سپرده‌گذاري سازنده‌ها و متقاضيان خريد خانه، به‌عنوان سهامداران اين نهادها تشکيل مي‌دهد و به‌دليل نظارت همه‌جانبه سپرده‌گذاران و سهامداران بر روند دخل و خرج اين شرکتها، اعتبارات به جاي سرمايه‌گذاري‌هاي انحرافي -خريد ملک و ساختمان- صرفاً در مسير وام خريد با نرخ بهره پايين مصرف مي‌شود.

تجربه انگليسي تأمين و پرداخت تسهيلات خريد مسکن، در مقايسه با شکل سنتي پرداخت وام بانکي، حاوي ويژگي‌هاي کاملا غيرتورمي است که از جمله آن‌ها مي‌توان به مشارکت وام‌گيرنده‌ها در تأمين منابع اوليه تسهيلات و در نتيجه جذب نقدينگي‌‌هاي خُرد اشاره کرد.

شرکتهاي پس‌انداز وام مسکن در اين کشور تا 95 درصد ارزش خانه‌هاي مصرفي (غير لوکس) را تسهيلات بلندمدت به متقاضيان پرداخت مي‌کنند. به‌طوري‌که بخشي از اين وامها با هماهنگي دولت انگليس به اقشار ضعيف جامعه در قالب آپارتمانهاي اجاره به شرط تمليک داده مي‌شود. در اين طرح، خريداران خانه تا زمان بازپرداخت کامل تسهيلات؛ اجازه فروش ملک را ندارند.

*دولت سوئد تا 85 درصد هزينه مسکن را مي‌پردازد

براي خريد خانه در سوئد دولت تا 85 درصد هزينه مسکن را وام مي‌پردازد. البته براي گرفتن اين وام شخص بايد شغل ثابت داشته باشد تا بتواند 15 درصد مبلغ باقيمانده بهاي مسکن را پيش پرداخت کند. همجنين اگر کسي شغل ثابت نداشته باشد؛ مي‌تواند از طريق ضمانت افرادي که شغل ثابت دارند، وام مسکن را دريافت کند.

*توجه به درآمد خالص افراد در ترکيه

در ترکيه وام مسکن را عموماً بعضي از بانکها از طريق وثيقه ملک خريداري شده اعطا مي‌کنند. معمولاً مبلغ وام حداکثر 50 درصد بهاي ملک و مدت بازپرداخت آن 10 سال با بهره 8 تا 10 درصد است. قوانين ترکيه نيز مانند بسياري از بانکهاي اروپايي، طيف دسترسي محدودي دارد. اين امر شامل وام نيز مي‌شود. به اين ترتيب مجموع کل سود و بدهي‌هاي فرد نبايد بيش از 35‌ درصد درآمد خالص فرد باشد که اين قانون در انگليس هم وجود دارد. در ضمن براي دريافت وام مسکن در ترکيه بايد منبع درآمد ثابت داشت.

*تسهيل وام مسکن در کره جنوبي

در سال 2014 دولت کره جنوبي محدوديتها را براي استفاده از وام مسکن تسهيل کرد تا بازار راکد مسکن را رونق دهد و مصرف داخلي را تحريک کند. دولت کره‌جنوبي اعلام کرده بود که سقف پرداخت وام را از 50 درصد قيمت مسکن به 70 درصد افزايش مي‌دهد. علاوه‌بر اين، وام‌گيرندگان مجاز خواهند بود تا 60 درصد درآمد خود را بابت قسط وام بپردازند. اين رقم پيش از اين براي شهر سئول که سخت‌ترين شرايط اعطاي وام در کره‌جنوبي براي آن وضع شده بود، 50 درصد بود.

*دو نوع وام مسکن در مالزي

بانکهاي مالزي دو نوع وام مسکن ارائه مي‌کنند؛ وام سنتي زماندار و وام مسکن انعطاف‌پذير. در وام سنتي زماندار از وام‌گيرنده خواسته مي‌شود که هر ماه مبلغي را بابت اقساط بازپرداخت وام، براي مدت زماني مشخص (به‌عنوان مثال 30 سال) پرداخت کند. اين پرداخت قابل پيش‌بيني، به وام‌گيرنده اين امکان را مي‌دهد که کنترل بهتري بر نقدينگي خود داشته باشد.

وام مسکن انعطاف‌پذير، در اصل همان وام سنتي زماندار است که با يک حساب جاري ترکيب مي‌شود. اين نوع از وامها براي افرادي مناسب است که مي‌خواهند از انعطاف‌پذيري در پس‌انداز پول بيشتر، در زمان‌هاي مختلف بهره‌مند شوند.

در اين نوع وام، هر چه وام‌گيرنده پول بيشتري در حساب جاري خود پس‌انداز کند؛ مي‌تواند نرخ بهره وام مسکن خود را کاهش دهد. نرخ بهره وام مسکن در مالزي معمولاً درصدي کم‌تر از نرخ بهره پايه است. به عنوان مثال اگر نرخ بهره پايه 6.6 درصد باشد، نرخ بهره وام 1.4 درصد خواهد بود. بانکها معمولاً حداکثر 80 تا 90 درصد قيمت کل ملک را وام مي‌دهند. اين به معناي آن است که براي يک خانه به مبلغ 500 هزار رينگيت، خريدار مي‌تواند مبلغ 400 هزار تا 450 هزار رينگيت وام بانکي دريافت کند و بقيه مبلغ را نقد بپردازد.

*وامهاي متنوع در هند

در هند وامهاي مسکن مختلفي وجود دارد؛ مانند وام مسکن تک نرخي که فقط به نرخ سود مبلغ وام گرفته شده بستگي دارد و ربطي به وام اصلي ندارد و وام GPM (پله‌اي) که در آن اقساط بازپرداخت در ابتدا کم است و به تدريج طي زمان افزايش مي‌يابد.

در مجموع عواملي مانند درآمد مشتري، شرايط مطلوب او و شاخصهاي مالي ديگر ميزان وام مسکن هر فرد را مشخص مي‌کنند. نرخ سود وام مسکن نيز با توجه به ماهيت وام متفاوت است. در مجموع هيچ نرخ استانداردي وجود ندارد؛ بنابراين مناسب‌ترين راه، مذاکره براي دريافت وام است. همچنين در اين کشور وامها را مي‌توان تجديد کرد يا بر مدت آن افزود. در هند بسته به ميزان درآمد، وام مسکن 75 تا 80 درصد قيمت واحد مسکوني را پوشش مي‌دهد.

جمع‌بندي که مي‌توان از شرايط تسهيلات بانکي براي خريد مسکن داشت اين است که در کشورهايي چون انگليس، ترکيه، کره‌جنوبي و هند به تطابق شرايط وام، با دستمزد وام‌گيرنده توجه شده درحالي که در ايران به اين موضوع توجه نشده است. به نوعي مي‌توان گفت که در ايران بسياري از افراد خانه‌اولي بايد بين مصارف ماهانه خود و دريافت وام مسکن يکي را انتخاب کنند.

همچنين در کشورهايي نظير انگليس، سوئد، مالزي و هند وام‌دهندگان درصد بيشتري از کل هزينه خريد يک واحد مسکوني را در مقايسه با وامهاي ايراني که تنها 57.15 درصد هزينه پرداخت مي‌شود؛ پرداخت مي‌کنند.

منبع:تسنيم